滑铁卢大学中国学生学者联谊会

QQ登录

只需一步,快速开始

返回列表 发新帖
收起左侧

[其他] 浅谈楼花投资+年度最热大盘 Sugar Wharf

[复制链接]
  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-14 08:38:14 |显示全部楼层 | 阅读模式
    本帖最后由 aboveandbeyond 于 2018-5-30 19:04 编辑

    论坛上的朋友们大家好,我叫Tony Chen,是Laurier BBA 16届的毕业生, 现在是多伦多的一名注册地产经纪。 想在这边和大家分享一些自己对楼花投资粗浅的见解。 希望能对你们以后在楼花交易中提供一些帮助。也欢迎大家如果有任何问题还是在租房,买房,卖房上需要帮助联系我,我一定尽最大努力帮助大家。

    楼花就是我们所谓的期房指的是那些还没开始建或是在建的房子。 通常公寓楼花会在销售后的3-4年后建成(独立屋楼花1-2年)根据不同的开发商和项目1-2年的延迟也时有发生。 买楼花有几个特别关键的方面要注意:位置,开发商,价格。接下来我会逐一展开讲


    位置:
    毋庸置疑,无论是楼花或是现房, 最最关键的一点就是位置。 就是常说的Location!Location!!location!!!选到好的位置楼花可谓是成功的一半。我个人对市中心的楼花情有独钟,原因是土地稀缺性和交通的方便性。 已投资角度来看,市中心condo特别容易出租空房率基本为0而且每年的增幅可观.目前市中心的楼花基本上都已经在1000/平方尺以上稍微偏东和偏西的稍微便宜点也要在900左右。 除了downtown以外,在地铁边上的condo也向来是投资者的宠儿。 好一点的比如,Yonge沿线的Yonge/finch,Yonge/sheppard, Yonge Eglinton随着周边能建的土地越来越少,价格也是持续上涨已经直逼市中心的Condo大概在900左右。还值得一提的是地铁延伸至旺市以后, 那块的楼花也备受关注,去年发售了好几个那边的大型楼盘价格现在在600-700区间。 关于位置,能谈的还有很多,如果有兴趣的朋友们欢迎加我微信交流。


    开发商:
    选择一个好的开发商也是至关重要的,它是将来房子能否如期交房和交房质量的一个保证。 好的开发商因为自己在行业的名声和口碑都会用心去打造好每一个楼盘。建议朋友们在选择楼盘的时候多去调查一些关于开发商以往建好的楼盘,看看装修风格各方面是否是自己满意的来作为一个参考的标准。 推荐一些我自己喜欢的开发商:Tridel,Daniel, Concord, Menkes,Lanterra, Great Gulf, Cresford…还有很对我就不一一介绍了。大家通常可以去查开发商的背景和以往的楼盘来判断开发商的好坏。


    价格:
    通常楼花的定价会根据周边现房的销售价格来推算。作为买家无论买来是投资还是自住都希望买到的楼花价格是周边二手房(比较新)的价格甚至更低一些。 楼花销售过程一般分为三轮, 第一轮是Friends and family round & VVIP Agent Pre-sell. 用中文来讲就是开发商的亲朋好友以及指定的VVIP经纪预售, 在这一轮中开发商会先拿一小部分单元出来以低于市场价格进行发售,不过发售对象仅限于开发商公司内部员工,亲友以及和开发商指定的极少数经纪的客户。 他们想利用这个机会拉拢些关系也同时是对市场的一种试水。 我强烈建议如果是买来投资的朋友都要尽量在第一轮买到心仪的单位。 第二轮,开发商开始把大部分的单元拿出来通过经纪向市场发售,相比第一轮,开发商会将价格上调10-20%来发售。 第三轮, 就是我们常说的楼花尾盘, 这些单元都是开发商保留一段时间等涨价后再向市场发售从而获得更高的利润。


    接下来聊一聊楼花的付款方式,很多人以为购买楼花是一项很大的投资,前期需要准备很大的资金,其实并不然。 通常楼花在交房前只要付房价的20%(移民和公民)/35%(留学生和海外买家),而且不是一次性付清,一般是签约交5%(10%留学生),3个月后5%,半年后5%, 一年半后再5%.每个项目都会稍微有点变化, 不过基本上都是在签约后的一年半之内交齐20%或者35%. 买楼花的时候不用马上去办贷款,不过要找银行做一个预批信 (Pre-Approve). 交房之后才要考虑到贷款。


    接下来我想谈一谈购买楼花的两个用途(自住和投资)以及相关的一些注意事项


    自住:
    从自住的角度来说, 购买楼花可以让你在将来的某个时间住进一个全新的房子里。 还有如果用途是自住的话就不用考虑所谓的HST税因为那个是已经包含在房子的价格里面了。


    投资:
    投资分为两种, 一种是用来出租还有一种是楼花转让。 先说说出租,出租是我最推荐的一种投资方式, 就等于你交了个订金, 租客来帮你供房子, 租个3-5年再卖等于你赚了这几年的本金偿还还有升值部分,如果买的好加上租金增长的话甚至会有每个月正的现金流。 举个例子, 我在14年底在多大市中心小区买了一个40万左右1+1的楼花。 按当时的市场租金2000/月来算, 租金扣掉所有的费用我刚好收支平衡。不过因为这几年公寓价格和租金的增长,不仅公寓价格从当时的40W涨到了65W,租金也从2000涨到了2400左右。 所以现在每个月不光是租客帮我付了所有费用,我还有每月400的额外被动收入。 如果楼花买来以后是出租的,在交房时要额外交给开发商HSTRebate 大概在两万四左右。不过这个钱是可以通过报税找政府要回来的。 另外一种投资方式是在楼花还没交接之前找到有兴趣的买家把购房合约转给他赚取差价,这就是所谓的楼花转让了。 我通常不是很建议这种投资方式原因有两个, 首先这种方式风险比较大。因为市场都是有周期的,不可能永远都在涨,一旦价格下降找不到人接手自己又没能力接下来就会非常的麻烦。 第二个原因是楼花转让涉及税务复杂,在CRA眼中转让方等同于开发商,转让房要交HST (差价+订金)*0.13.这是一笔不小的税款, 如果差价不是很多的话是没有什么赚头的。HST比较复杂, 我之后再详细的做一些补充。



    3/30  更新

    买楼花vs买现房

    这是我经常被问到的一个问题。其实并没有一个标准的回答,因为这个完全是根据每个人不同的情况来决定的。我这边就来给大家简单分析一下并做些比较。买楼花好处在于可以用现在的市场价格来锁定未来全新的一个单位。 这里的关键点是全新,很多人包括我在内会有新房情节,觉得住二手房总有些地方怪怪的。 还有个特别大的好处就是不用一上来就准备好所有的首付以及安排贷款,会有很充裕的时间来准备。如果对当前市场有些了解的朋友们应该都知道无论是准备首付还是贷款都不是一件容易的事情。 不过呢, 和买现房比起来买楼花也有些弊端。 最大的一点就是买楼花你没有机会去看房。对建成后是什么样子的你只能依据开发商的宣传,心里会比较没底。 所以前面提到的选对开发商就变得至关重要了,就算没有宣传的那么好也不会有太大出入。还有一点就是买楼花等待时间要长的很多,快的公寓楼花2-3年慢的4-5年也是常有的事。 如果以投资角度来看,买现房可以马上出租从而获得租金收入,不过现在的市场基本上已经没有正现金流的二手公寓了。

    那到底哪些人比较适合买楼花还有哪些人我不推荐呢?

                我觉得楼花最适合两类人。 一类是是为了将来自住还有就是长期投资。 举个例子,我现在是大学在读生,我希望我毕业以后到市中心工作不过我又担心几年之后市中心的公寓价格和租金涨的太多。这个时候我就可以为我自己将来做打算跟父母商量先买一个楼花,等毕业后差不多就可以搬进去住。 这样有哪些好处呢, 可以有效的规避15%的海外买家税, 因为等到毕业之后就基本上能满足海外买家税的退税要求,如果是那时候已经能到了PR就根本不用去考虑海外买家税。 其次, 毕业之后找到工作再去做贷款会比还是留学生相对容易的多选择也会更多。 最后呢,楼花的首付款可以有很长的一段时间来做准备这样呢就不会有急着一下子需要把钱从国内想法设法汇出来的尴尬局面。 楼花作为长期投资(6-10年,交房后再出租个1-5年)也是一个很好的选择只要租金基本上能够和其他所有的费用相抵消,你从而获得本金的偿还以及资产的增值。 交房后等过个1-5年后再卖可以获得不小的一笔收益。 有哪些人我是不推荐楼花的呢,想做短线投资快进快出在交房前转让给下家希望能赚巨大差价。 确实前几年有不少楼花炒家通过这个方法赚了不少的钱,不过现在这种做法风险特别大。说白了,就像一个赌博, 炒家赌的是交房前楼花能大幅上涨,可惜的是房地产市场是有周期的你永远不知道你是否买在高位。好在纵观几十年的房产走势虽然期间会有起伏不过趋势一直都是往上的。 所以不管是楼花也好,现房也好长期的价值投资才是硬道理,不然就是所谓的投机了。

    ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    推荐Sugar Wharf项目的三大理由(一)


    大开发商有大手笔,大项目有大发展。由顶级开发商Menkes开发的Sugar Wharf项目到底有多“大”呢?我们今天就来看看这个轰动整个多伦多的项目都包含了什么。

    位于Yonge/Queens Quay E东北角(95 LakeShore Blvd E),现有的LCBO所处的街区。整个项目占地4.7英亩,包括1个办公楼,5栋住宅楼外加一个2亩的新公园以及金融街地产原创, 转载请说明出处。 全新的小学。办公楼高25层,约76万3平方尺,而现在的LCBO也会被重新扩建,形成占地2万5平尺的市中心旗舰店。以此同时,楼内30万平尺的面积也会分配给零售业和餐饮业,随时为居民提供便利。5栋住宅楼层高介于65层到90层之间。整个项目建成后预计会提供4500个工作岗位,并满足8000个人的住房需求。整个项目预计7年全部完工。

    Sugar Wharf项目还配套了各种贴心的设施,比如楼下占地2.2英亩的新公园,以及为工作族家庭配备的Daycare和新小学。


    推荐Sugar Wharf项目的三大理由(二)


    多伦多的冬日可谓是“腊雪一尺厚,云冻寒顽痴”,而住在湖边也会因为湖风而平添几分冬意。由此而来,PATH的重要性对于湖边居民变得更为重要。Sugar Wharf与PATH相连,足不出户,就可以走到市中心Union Station。

    100/100的步行指数体现的不仅仅是与之PATH相连,还有紧邻的Loblaws以及夏天的休闲胜地Sugar Beach。作为旅游胜地的湖滨中心区HarBourfront,这里从来不缺的就是各色街边小店和餐馆,整个社区都充盈着休闲娱乐的欢快气氛。

    95/100的车行指数意味着1分钟可达Gardiner 快速路,无论是一路向北还是朝西而行,交通也都是极为便利的。



    推荐Sugar Wharf项目的三大理由(三)



    CN Tower像一座灯塔一样坐落在多伦多的市中心,指引着湖上的船舶归来的方向。而即将成为湖边最高楼的Sugar Wharf,也将引领着市中心忙碌的人群走上回家的路!

    作为多伦多老字号的著名建筑商Menkes,继多个市中心名楼盘后,仍立志站上世界顶级建筑商的舞台,而Sugar Wharf就是他打响世界级名声的关键一战。 “Sugar Wharf – 多伦多湖边最高楼”,本项目一共6栋楼,最高一栋可达90余层高,这个建筑群将会是多伦多未来湖滨的标志性建筑之一!

    好的建筑商打造的是质量和服务,但顶级建筑商打造的还有气势和“独一无二”! 只有Sugar Wharf这种“地标性”建筑才可以满足建筑商Menkes的雄心壮志!而一个成功的地标项目, 未来的增值潜力是非常巨大的。

    首次发盘2栋65层以上住宅楼,近1500个单元。Menkes内部指定VVIP合作经纪,Sugar Wharf即将乘着热浪席卷整个多伦多,敬请期待!








    本帖子中包含更多资源

    您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?新建账号

    x
  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-15 10:19:54 |显示全部楼层

    联系方式

    本帖最后由 aboveandbeyond 于 2018-4-25 17:11 编辑

    Cell #: 647-648-9701

    Wechat #: 539942300









    本帖子中包含更多资源

    您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?新建账号

    x
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-17 10:40:21 |显示全部楼层

    In.DE Condominiums By Menkes

    本帖最后由 aboveandbeyond 于 2018-4-20 16:03 编辑

    In.DE Condominiums豪华公寓建于多伦多市中心最繁华热闹的Yonge/Dundas一带。周围遍布各种大学及院校,例如知名的多伦多大学、顶尖艺术类院校OCAD University、怀尔逊大学以及乔治布朗学院。不仅在学术界享有非常好的声誉,每年新招的学生数量也在不断上升. 概社区处于政府Yonge街东部发展翻新核心区域,是未来市中心艺术文化区,绝无仅有的地点. 一定因素上促进了该区租房市场的火爆,必会引起年轻专业人士争先购买。

    本帖子中包含更多资源

    您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?新建账号

    x
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-17 21:50:47 |显示全部楼层

    Playground by Cityzen Development & Fernbrook Homes

    本帖最后由 aboveandbeyond 于 2018-4-20 16:03 编辑

    多伦多最具科技发展潜力社区高级公寓楼花自住投资机会:Playground condo!这个区域, 比肩于纽约和上海新天地SOHO区, 这里不仅有着SOHO区应有的繁华和方便,更是挑起了多伦多高科技发展的重担,年贡献超过30%的就业机会增长,不仅有Ebay,Uber,Kijiji等老牌科技公司的坐镇,更有MARS,DMZ等创业孵化器持续支持新的科技增长。

    据我们的统计, 这个区域的租金和financial district相近, condo的价格, 便宜25%以上。所以, 对于这里的condo投资, 我们是非常的看好。

    本帖子中包含更多资源

    您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?新建账号

    x
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-18 07:48:06 |显示全部楼层

    M2M Condos by Aoyuan International

    本帖最后由 aboveandbeyond 于 2018-4-20 16:04 编辑

    本帖子中包含更多资源

    您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?新建账号

    x
    回复

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-18 12:54:13 |显示全部楼层

    有兴趣的朋友请加我微信索取户型图 539942300
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-18 15:11:40 |显示全部楼层
    有兴趣的朋友请加我微信索取户型图 539942300
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-19 13:57:10 |显示全部楼层

    有兴趣的朋友请加我微信索取户型图 539942300
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-19 16:44:18 |显示全部楼层
    有兴趣的朋友请加我微信索取户型图 539942300
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-19 22:41:25 |显示全部楼层
    回复

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-20 07:02:15 |显示全部楼层
    早上好everyone!!!!!!!
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-20 18:48:05 |显示全部楼层
    回复

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-20 19:37:09 |显示全部楼层

    有兴趣的朋友请加我微信索取户型图 539942300
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-20 22:03:15 |显示全部楼层
    有兴趣的朋友请加我微信索取户型图 539942300
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-20 22:57:37 |显示全部楼层
    回复

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-21 09:34:20 |显示全部楼层
    回复

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-21 11:15:42 |显示全部楼层

    有兴趣的朋友请加我微信索取户型图 539942300
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-21 14:21:45 |显示全部楼层
    回复

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-22 06:47:22 |显示全部楼层
    回复

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-5 11:55
  • 签到天数: 34 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2015-9-22 12:22:26 |显示全部楼层
    今晚就要公布价格了 有兴趣的朋友抓紧时间联系起来
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

    发表回复

    *滑动验证:
    您需要登录后才可以回帖 登录 | 新建账号

    本版积分规则

    快速回复 返回顶部 返回列表